司法書士・土地家屋調査士・行政書士--森三五郎事務所
司法書士・土地家屋調査士・行政書士 森三五郎事務所

 

◆司法書士関連◆
Q 不動産登記って何ですか?
A 不動産登記は、私達の大切な財産である土地や建物がどこにあって、どれくらいの広さがあるかといった不動産そのものの状況や、誰が所持して(所有権)、誰が担保をつけてお金を貸しているのか(抵当権等)などといった、その不動産に関わる人々の権利を、登記簿という国の帳簿に登録して、公開することによって、私達が安心して土地や建物の取引を行うことが出来るようにするとても大切な制度です。
 
Q この度,自宅を新築しました。自分の名義にするにはどういうことをすればいいのですか?
A 所有名義はあなた一人ですか?共有名義であれば,贈与税を考慮して、持分を決定してください。所有名義が決まれば、まず建物表示登記という登記を行います。これにより 、建物の所在、種類、構造、床面積、所有者が登記されます。
そのあと引続き,あなたの所有権を公示するために所有権保存登記という登記が必要です。
居住用の新築建物であれば,一定期間内に登記をすれば,税法上の特典があります。
 
Q 住宅ローンを利用して今の自宅を購入しましたが,この度,めでたく全額返済しました。抵当権の登記は自動的に消えますか?
A 住宅ローンを返済したからといって、自動的に抵当権が抹消される訳ではありません。金融機関から送られてきた、あるいは 、直接もらった書類一式をもって、お近くの司法書士にご相談ください。
 なお、金融機関からもらった書類の中に、有効期限があるものがあります。有効期限が切れてしまうと、金融機関に再請求しなければいけませんので 、なるべく早くご相談ください。
 
Q 半年ほど前に父が亡くなりました。父は土地と建物を所有していたのですが,名義変更の手続をまだしていません。どうしたらいいのですか?
A 不動産の所有者が亡くなった場合、持っていた不動産は、相続財産として相続人が相続します。ですから、相続人の名義に変更をしなければいけないのですが 、そう簡単ではありません。
 まず遺言が無いのかを確認し、財産を整理します。そして、相続人が誰になるのかを確定して、それぞれの相続分を確定します。ご相談があれば 、相続分に法律上の修正がないかどうかも判断します。そして、具体的に誰がどの財産を相続するかという遺産分割協議書を作成して相続人の署名押印をします。
 そして、不動産登記をするには、戸籍謄本(被相続人が生まれた時までの全部の戸籍等)や印鑑証明といった必要書類を不備なく集める必要があります。
 このように、不動産の相続は結構面倒なものです。また、手続をしないうちに、あらたに相続が生じると問題は一気に複雑なものとなります。
 ですから、相続が生じた場合には、いち早く司法書士にご相談ください。法的な判断に関するアドバイスをしたり 、諸手続を代行して、相続手続を確実にサポートします。
 
Q 夫婦が20年以上連れ添った場合には,夫婦間の贈与に特典があると聞きましたが,具体的にはどういうことでしょうか?
A そのような場合、不動産については、物件の価格が2,000万円まで、贈与税は非課税になります。(但し、土地については路線価格を基準にする)
 夫から妻へ、あるいは、妻から夫への一生に一度のプレゼントとしていかがですか?但し、居住用の不動産に限ります。 (内縁関係は含みません。)
 なお、不動産取得税は、別途課税されます。
 
Q 登記済証(権利証)が無くなると聞いたのですが・・・
A 結論から言うと、登記済証(権利証)は 無くなります。
 但し、登記済証が廃止されるのは、指定庁管轄の不動産登記をした場合に限りますので(例えば、AさんからBさんに所有権移転登記をした場合、新所有者であるBさんに登記済証は交付されません)、特に登記をすることがない限りは、現在お持ちの登記済証(権利証)は、今後も有効な重要書類ですので引続き大切に保管してください 。

(ある日突然、法務局関係の人が訪れて、登記済証の回収作業を行うといったことはありません)。

 
Q 商業登記って何ですか?
A 株式会社等の会社は、社名(商号)や本店所在地、資本金の額、役員等を、登記簿という国の帳簿に記載して公開することが、法律上義務づけられています。
 これは、会社と取り引きをしたい人が、その帳簿に記載された内容を見ることによって、この人は本当に社長で代表権があるのか、資本金は十分にあるのか 、会社の業務に含まれた取り引きと言えるのか、といった重要な情報を知り、迅速に取り引きに踏み切る判断材料とするためです。このようなものがなければ 、相手方は、不安で、その会社との取り引きに踏み切ることが出来ないでしょう。
 しかし、会社にもプライバシーがありますので、何でもかんでも登記簿に記載して、公開する義務があるわけではありません。公開内容は、法律で定まった内容に限られていますので注意が必要です。
 
Q 会社を設立したいのですが?
A 会社は、会社法という法律にもとづいて設立します。会社には、大きくわけて、株式会社と持分会社が有り、このうち持分会社はさらに合名会社 、合資会社、合同会社に分類することができます。
 法律は、どのような規模で事業をしたいのか、事業の中心メンバーや出資者は誰なのか、どのように組織を管理するのか 、それぞれの利益の配分はどうするのか、責任はどうするのかなど様々な要望に応じて、細かく、かつ自由に会社の種類や内容を設計することができるようになっています。
 例えば、小規模な株式会社であれば、資本金は1円から、そして役員は取締役1名から、会社を立ち上げることができます。いずれにしろ 、会社設立の目的や会社の規模に応じて、設立する会社の種類や内容を選択しなければなりませんので、ある程度専門的な法律知識が必要になります。
 
Q 現在有限会社を経営しているのですが株式会社に変更するには?
A ご存知のとおり現在経営しておられる会社は、「特例有限会社」としてそのまま経営を継続することができます。一定の事項を除いては、現在の法律が摘要され株式会社としての法的規制に服します。
 しかし名実ともに完全な株式会社となるには、一定の手続が必要です。実体法上は、株主総会を開き、特例有限会社の定款を変更して 、商号を株式会社にするのみで足ります。しかし手続法(登記法)上は、特例有限会社の解散登記と、株式会社の設立登記を行わなければなりません。
 
Q 役員変更登記を怠って,過料の請求がきたのですが?
A 取締役の任期は、通常選任後2年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結のときまで、監査役の任期は、通常選任後4年内の最終の決算期に関する定時株主総会の終結のときまでとされています。任期が来た際 、同じ人が取締役や監査役になる場合でも、法律上は、一旦任期満了によって退任し、新たに選任をするという手続が必要であり、その旨の登記も必要になります。
 ですから、役員の選任自体を怠ったり、登記を怠ったりすると、過料の対象になりますので、お忘れのないようにお気をつけください。
 なお、非公開会社(株式譲渡制限のある会社)においては、上記の2年や4年を、最大10年にまで伸長することができますので 、場合によっては定款変更を検討しても良いかもしれません。
 
Q 会社の資本金を増やしたいのですが?
A 株式会社が資本金を増やす、いわゆる増資をするには、募集株式の発行という手続が必要です。募集株式の発行をするには、その会社の態様に応じて 、株主総会や取締役会において、各種の募集事項を決定する必要があります。
 募集株式の発行においては、新たに今まで会社に出資をしていなかった人を株主として招き株式を割り当てたり 、現在の株主に新しい株式を割り当てたりして、その対価として金銭等を払い込ませ、資本金を増やします。
 

◆土地家屋調査士関連◆
Q 田畑をやめて駐車場にしたいのですが、どうしたらよいのでしょうか?
A 自分の土地といっても農地(田や畑)の場合には、事前に農業委員会の届出又は許可が必要となりますのでご注意ください。また土地の用途を変更した場合は 、1ヶ月以内に地目の変更登記をしなければなりません。
 
Q お隣さんから境界確認を求められました。初めてのことで不安に感じるのですが。
A 土地の境界は地番があるところ必ず存在します。あなたとお隣さんの財産を管理するため、これをきっかけとしてぜひ協力してください。お隣さんの依頼を不安に思われる方は 、土地家屋調査士へ相談してもよろしいかと思います。
 
Q 土地の一部を売りたいのですが、どうすればよいのでしょうか?
A まずその土地が登記記録上どのような状態にあるのかを調べる必要があります。必要に応じて、分筆登記を行います。分筆登記を終え、はじめて土地に線引き(取引の対象)された事になります。
 
Q 私の住んでいる土地の面積とその登記面積が大きく違うようなのですが、固定資産税の関係上詳しく調べ、場合によっては是正したいのですが。
A 登記面積と現地面積が異なることはよく見受けられます。実際の面積が登記面積より多い事に気づかれたのであれば、地積の更正登記をすることもできます。
 
Q 自己所有の土地に存在しない覚えのない建物の登記があります。このような場合どのようにしたらよいのでしょうか。
A 土地の所有者から建物の滅失もしくは不存在の申出を行います。申出にあたり現存する建物がないか慎重な調査が必要となります。
 
Q 家を新築した場合、建物の表題登記をするのにどのような書類が必要ですか?
A 土地家屋調査士が作成する建物図面が必要になります。名義人の住民票と、建築確認通知書、工事施行者の引渡証明書、場合によっては所有権共有持分の確認書や譲渡証明書などの書類も必要となります。また書類だけではなく、建物自体登記できるものかどうか検討しなければなりません。(建物の進捗状況、構造上の耐久性、永続性など)
 
Q 20年以前に建築した未登記建物ですが、融資を受ける関係上登記が必要となりました。登記は可能ですか?
A もちろん可能です。この場合、現在の所有者を特定します。前項の書類を揃えることができればよいのですが、工務店が無くなって連絡がつかなくなっていたり 、建築書類を探すことができなかったりする事もあります。そのような場合には、固定資産税の評価証明書、所有者が変わっていれば遺産分割協議書、譲渡証明書といったものが必要となります。
 
Q 建物を取壊した場合の登記はどのようにしたらよいのでしょうか?
A 建物滅失登記を申請します。取壊業者より取壊証明書を発行していただく必要があります。抵当権の登記が残っている建物は抵当権者より登記承諾をいただく事もあります。取壊建物とその登記内容が相違しているような場合もあります。中には取壊業者自身が登記申請してしまう場合がありますが、これは違法です。誤って他の建物を滅失登記してしまうと取り返しがつきません。慎重な現地確認、資料調査が必要になります。
 

◆行政書士関連◆
Q 建設業を営みたいのですが、許可がないと営業できないのでしょうか?
A 軽微な建設工事のみを請け負って営業する場合は許可がなくても営業ができます。軽微な工事とは、1件の工事の請負代金が500万円に満たない工事(建築一式工事については、1件の工事の請負代金が1,500万円に満たない工事または延べ面積が150m2に満たない木造住宅工事)をいいます。
 但し、建設業の許可が不要な軽微な工事のみを請け負っている場合でも、解体工事を請け負う場合には建設リサイクル法により解体工事業者の登録を受けることが必要ですのでご注意ください。
 
Q 介護サービス事業を始めたいのですが、法人でないとダメなのでしょうか?
A 介護保険法の規定による指定事業者となるためには、都道府県知事の指定を受ける必要があります。そのための条件のひとつとして、事業者が法人格を有することが求められています。その際、法人の定款や寄付行為の目的に例えば、「介護保険法による訪問介護サービスの居宅サービス事業」というように、指定を受けたい事業を実施する旨の記載があることが必要です。
 なお、法人格を有することのほかに、介護サービスの種類ごとに、人員に関する基準、設備に関する基準が設けられており、指定を受けるためには、これらの基準もクリアすることが必要です。各基準の具体的な内容については、都道府県の担当窓口(大阪府であれば、健康福祉部高齢介護室)で説明を受けることができます。
 
Q 風俗営業許可申請の際、人的要件、営業所の構造的要件、場所的要件について充分な調査、確認が必要とのことですが、それぞれのポイントは、何でしょうか?
A 人的要件を中心にご説明します。
◎風俗営業の申請者、管理者、法人の場合の役員が次の事項に該当する場合、不的確とされています。
(1) 成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者。
(2) 前科用件について一年以上の懲役若しくは禁錮の刑に処せられ、又は主なものとして無許可風俗営業、公然猥褻、賭博、管理売春、児童淫行の罪を犯して一年未満の懲役若しくは罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から五年を経過しない者。
(3) 集団的に、又は常習的に暴力的不法行為その他の罪に当たる違法な行為で国家公安委員会規則(風適規則第5条)で定められる行為を行う恐れがあると認めるに足りる相当な理由がある者、いわゆる暴力団員。
(4) アルコール、麻薬、大麻、あへん、覚醒剤などの中毒者。
(5) 法令に違反して風俗営業の許可を取り消された者。(欠格期間は5年となっており、許可取消等の公示日から数えます。)
(6) 風俗営業の処分逃れのため、取消処分の前に許可証を返納した一定の者で返納の日から起算して五年を経過しない者。
(7) (6)と同様、処分逃れのため、取消処分の前に消滅し、又は許可証の返納をした法人の(5)の公示の日前60日以内に役員であった者で消滅又は返納の日から五年を経過しない者。
(8) 営業能力のない未成年者(その法定代理人が(1)〜(7)のいずれにも該当しない風俗営業者の相続人を除く)
(9) 法人の役員(取締役、監査役)のうち(1)〜(7)のいずれかに該当する者。
申請される方の中には、自身の経歴を失念されている場合があり、また、交通違反の処分を受けたため、不的確と思い込んで申請を断念されることもあります。詳細については、行政書士にお尋ね下さい。
 
Q 貨物軽自動車運送業を開業したいと考えています。どのようにすればいいでしょうか?
A 業務を行う都道府県を管轄する運輸局に、貨物軽自動車運送業の経営届出を提出することが必要です。
要件としては、自動車の車庫に加えて、事務所、休憩所を確保する必要があります。
自宅を営業所として開業することも可能です。
 
Q 人材派遣業の許可を取りたいのですが、特別な業種でないと取れないのでしょうか?
A 平成12年の改正以前は、ソフトウェアの開発や通訳・翻訳といった26種類の専門的な業種だけに限られていました。しかし、現在は原則どんな業種でも労働者派遣業の許可を申請することができます。
 但し、(1)港湾運送業務、(2)建設業務、(3)、警備業務、(4)医療関係の業務(紹介予定派遣は除く)においては、認められていません。

お気軽に「森三五郎事務所」まで、お問い合わせください。

 

 

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